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MARCHÉ DE L’IMMOBILIER MAROCAIN 1ER SEMESTRE 2008

MARCHÉ DE L’IMMOBILIER MAROCAIN 1ER SEMESTRE 2008

MARCHÉ DE L’IMMOBILIER MAROCAIN 1ER SEMESTRE 2008

Cher(e)s investisseurs et amis de l’immobilier marocain,

Après une petite absence dans l’information de l’immobilier au Maroc, dû à l’ouverture de deux nouvelles agences à Casablanca et Tanger, voici quelques informations sur la tendance actuelle.

Marrakech est toujours très plébiscité, et le nombre de nouvelles compagnies aériennes desservant Marrakech l’atteste. Cet aéroport est d’ailleurs depuis quelques jours certifié ISO - 9001.

Toutefois, nous constatons un fléchissement de la demande (européenne et française en particulier) et une forte augmentation de l’offre sur le marché de Marrakech et de sa périphérie. La demande locale et de nouveaux clients acquéreurs du moyen Orient, d’Inde, d’Angleterre viennent limiter ce fléchissement.

Cela se traduit par un « tassement des prix » très disparate.

Au Centre ville, à Guéliz, le prix moyen au m² flirtait avec les 20’000 le m² au courant de l’été 2007.Après le calme du Ramadan, le marché n’a pas repris et une baisse de près de 15% est constatée depuis en moyenne. Les prix sont très disparates puisque certaines petites promotions locales trouvent difficilement preneurs à Guéliz à 15’000 dirhams le m²,

alors que des Résidences avec piscine et de bonne facture se revendent aujourd’hui entre 18 et 21’000 dirhams le m². Malgré ce tassement momentané que nous observons la hausse des prix est tout de même de près de 50% sur les 2 dernières années.

Le marché est en train de s’assainir et la référence du prix au m² devient moins importante, puisque il faut de plus en plus comparer des biens comparables en standing, en services offerts, en qualité de syndic également. Le potentiel de revenus locatifs remet les prix à leur juste niveau ;

Alors qu’un petit appartement au centre ville avec piscine se revend vers le 18-21’000 dirhams, le rendement sera entre 5 et 7% net annuellement.

Un appartement plus grand, dans une résidence sans services et sans syndic de qualité, aura de la peine à trouver preneur à 14’000 dirhams pour un rendement plus faible et non assuré.

Notre service de location saisonnière à Marrakech gère près de 100 appartements et villas meublées. La loi sur l’ ILVT Immobilier Locatif à Vocation Touristique a été voté en mai 2008 et son application et ses détails se retrouveront dans la loi des finances 2009 (cf notre brève dédiée à cette loi).

Cette loi va permettre une plus grande transparence dans la location de biens meublés. Plusieurs projets de construction, avec un gestionnaire unique par ensembles résidentiels sont lancés maintenant apportant une nouvelle dynamique au marché dans la tranche des biens vendus entre 1 et 2 millions de dirhams l’unité.

Les grands projets qui ont passé le cap de la maison témoins ont toujours une forte affluence et certains sont en train de battre des records de vente. Ils ne prévoient pas une baisse des prix, mais plutôt une hausse à terme.

D’autres, moins avancé, ont beaucoup de peine maintenant à vendre sur plans. Certains petits projets ont même décidé de temporiser leur lancement commercial.

Le prix du terrain constructible est en baisse au centre ville, mais peut de transactions peuvent réellement confirmer la tendance. Les opérateurs attendent.

Il y a toujours des ventes à 30’000 dirhams le m² pour un 5ème avec belles terrasses, dans le quartier de l’Hivernage ou de la Palmeraie (ou le terrain frôle le million d’Euro pour 1 hectare, dans le Circuit, vers le Club Med).

Les Riads de la Medina dont les prix ont moins progressé ces dernières années sont en légère progression.

A CASABLANCA , le marché est beaucoup plus important et une baisse moins prononcé est constatée, de l’ordre de 10% depuis le pic de l’été 2007.

ATANGER, les prix ont continué à progresser pour rattrapé ceux de Marrakech, pour certains endroits recherchés comme le boulevard Med V ou la Gare. Nous ne constatons pas de baisse de prix, même si certains opérateurs de la place annonce un petit 5% de baisse...

PREVISIONS ET TENDANCES :

Le Maroc n’est toujours pas intégré à 100% dans le marché financier international, même si le régime des changes pourrait se libérer en 2010.

De ce fait, le Maroc a été protégé des "Subprime" et des mauvaises dettes titrisées et itinérantes entre établissements financiers des pays développés.

Ces mêmes pays ont un taux d’endettement moyen de leur parc immobilier global de l’ordre de 60%, voir 80% pour les Etats-Unis. Donc, chaque mouvements de taux d’emprunt à une forte incidence sur la capacité de remboursement du prêt.

De plus, l’inflation est de retour dû au prix de l’énergie et des matières premières très demandées, donc des taux d’intérêt.

Le Maroc lui a un taux d’endettement de moins de 20% de son parc immobilier, (qui progresse rapidement avec la création depuis 10 ans d’une classe moyenne qui a accès au crédit) reste faible et donc moins sensible aux variations de taux d’emprunts auprès de Banque Al Magreb.

Les taux au Maroc eux, ont plutôt tendance à baisser encore, car la corbeille de devises sur laquelle est indexée le Dirham marocain est de 80% en Euros et 20% en dollars américain. Celui-ci devrait voir sa baisse amorcée en 2010, un plus bas fin 2008 sur le canal long terme baisser, avant un rebond, ce qui devrait redonner des couleurs au Dirhams face à l’Euro. D’autre part, le Maroc est excédentaire en 2007 pour la première fois depuis son indépendance en 1956.

Donc, les indicateurs sont bons sur le moyen et long terme...

2 Juin 2008

Bernard Charrière MC ®

PS :ceci est un avis fondé sur différentes sources et ne constitue pas une incitation à un investissement.